Indledningsvis vil vi oplyse, at det i en række investeringsselskaber er besluttet, at der ikke udbetales udbytte. Dette af forsigtighedshensyn grundet de nuværende rente- og markedsvilkår.

I de berørte individuelle investeringers kvartalsrapporteringer vil dette fremgå.

Byggefinansiering – AEP 
I 1. kvartal er der gennemført udbetalinger under den rammefinansieringsaftale som vi indgik i 4. kvartal sidste år. Aftalen er byggefinansieringsfondens hidtil største, med en meget stor og velkonsolideret jysk ejendomsudvikler. Her finansieres der en portefølje af byggeprojekter fordelt over flere forskellige byer i Jylland og på Sjælland. Der er p.t. aktiveret tre byggesager under finansieringsrammen. Som det altid er gældende, gennemfører vi en tæt opfølgning via månedsvise stadeopgørelser på byggepladserne, der forløber som planlagt. 

I 1. kvartal er der endvidere gennemført en ekstraordinær generalforsamling, hvor indstilling om forlængelse af investeringsperioden til ultimo 2023 blev godkendt af investorerne. 

Vi har været meget selektive med at udvælge hvilke potentielle låntagere, som vi ønsker at indgå aftaler med, og vi er i øjeblikket i dialog med en yderst velkonsolideret koncern omkring en låneramme, med hvilken at fonden vil blive fuldinvesteret, såfremt det lykkes at indgå en endelig aftale. I givet fald vil investorernes restcommitment forventeligt blive udnyttet i 3. kvartal i år.
 
Private Debt – Kartesia
Secure Spectrum Private Debt II (Kartesia) havde final close i april 2021 samtidig med den underliggende fond Kartesia Senior Opportunities I. Vi trådte ind i fonden på et sent tidspunkt i fundraising-forløbet, hvilket havde en række klare fordele. Det var blandt andet muligt at analysere de investeringer, som fonden allerede havde gennemført, hvilket samlet set udgjorde knap halvdelen af fondens størrelse. Derudover medførte den sene indtræden, at investorerne undgik den klassiske J-kurve. Fonden har været fuldt investeret siden sommeren 2021.

Fonden har i 4. kvartal 2022 foretaget to nye investeringer inden for sundhedssektoren i hhv. Storbritannien og Frankrig med et attraktivt forventet afkast (11-12% p.a.) og konservative kapitalstrukturer (35-40% LTV). Derudover har fonden modtaget tidlige indfrielser af to lån til attraktive afkast (33% IRR/1,20x og 12% IRR/1,26x) som følge af fondens beskyttelse ved tidlige indfrielser. Begge dele i tråd med forventningerne.

Fonden har på trods af et udfordrende markedsmiljø gennem 2022 leveret et afkast på 5%, hvilket er tilfredsstillende set i lyset af de likvide kreditmarkeder, hvor sikrede virksomhedslån leverede et afkast på -3%. Der er samtidig potentiale for attraktive afkast fremadrettet i takt med, at urealiserede nedskrivninger forventes at blive vendt til opskrivninger.

Fonden indeholder aktuelt 34 investeringer fordelt over ni europæiske lande i 16 forskellige sektorer, hvoraf 60% af låntagerne er private equity-ejede selskaber og 40% har anden ejerskabsstruktur. Over fondens levetid forventes et afkast efter omkostninger på 8% p.a., hvilket er højere end de initiale forventninger.

Private Debt – LGT Capital Partners
Secure Spectrum Private Debt III (LGT) havde first close i december 2021 og final close i marts 2022. Den underliggende fond (LGT CEPD III) er ved årets udgang 58% investeret/committed og 30% indbetalt, hvilket er en anelse hurtigere end initialt forventet.

Fonden har i 4. kvartal foretaget en enkelt ny investering inden for sundhedssektoren med et attraktivt forventet afkast (11% p.a.) samt en konservativ kapitalstruktur (25% LTV og under 4x Net Debt/EBITDA).

Fonden er indtil videre kommet stærkt gennem 2022 med høje positive afkast drevet af attraktive udstedelsesgebyrer (origination fees) samtidigt med, at fonden indtil videre ikke har urealiserede nedskrivninger i porteføljen. Alle selskaber oplever solid indtjening og har sunde balancer.

I løbet af fondens levetid forventes et afkast på 7–9% p.a., hvilket er højere end de initiale forventninger.

Der er nu opgjort den samlede transaktionsvolumen for ejendomme i Danmark for 2022. Som forventet, bliver rekordåret for 2021 ikke overgået, men der blev alligevel handlet ejendomme for hele DKK 86 mia., hvilket kun overgås af rekordåret 2021. Langt størstedelen af transaktionerne fandt sted i første halvår, hvor inflation og stigende renteniveauer i andet halvår skabte usikkerhed med deraf følgende tilbageholdenhed hos investorerne. 

Boligejendomme var igen i 2022 det foretrukne ejendomssegment for investorerne med en andel på 39% af den samlede transaktionsvolumen. Heraf var udenlandske investorer køber i 58% af de samlede boligejendomstransaktioner. 

Det stigende renteniveau og øvrige markedsmæssige usikkerhedsfaktorer har i 1. kvartal øget afstanden mellem køber og sælgers forventninger til startafkast og priser på ejendomme. Derudover medvirker den stigende rente til en generelt lavere belåning, hvilket gør købere og projektudviklere mere tilbageholdende. 

I takt med den stigende boligbyrde og usikkerhed for private boligejere, er lejeboligmarkedet derimod blevet attraktivt for flere. Samtidig forventes udviklingsaktiviteten at aftage og befolkningstallet at stige, hvilket skaber yderligere efterspørgsel efter lejeboliger. 

Befolkningstilvæksten er fortsat hovedsageligt til stede i de største byer og ifølge Colliers i følgende områder: 

• Hovedstadsområdet og sjællandske kommuner i rimelig pendlerafstand til København
• Aarhus og de nærliggende kommuner bl.a. Horsens, Odder, Silkeborg og Skanderborg
• Odense
• Aalborg (inkl. Rebild Kommune)
• Trekantområdet repræsenteret ved Vejle og Middelfart